No.034　邪魔な水路 (風営法講座　久米営業本部長の風営法必須のノウハウ)

問題

邪魔な水路

オーナーのｆ　さん、出店用地を確保しました。
ただ、敷地を前後半分に割るように、前面道路と平行に幅２ｍ程の水路が横断しています。

後ろの敷地は道路が接続していませんが、その奥行きの半分が禁止区域。
手前の敷地だけだと、建蔽率から小さい平面になってしまいます。

道路寄りには、見せるための駐車場もとりたいし、困ってしまいました。

さあ、どうな検討をしたらよいでしょうか？

回答

●大きく三つあります。

①水路が移動できる可能性の検討。
水路を敷地の端に迂回して付け替えることで、敷地の利用度は格段に向上します。

まず建物配置が、敷地中央にできます。
道路際に建物が迫っている事のハンディから開放されるのです。
水路の権利者・利用者の感触をまずあたってみてください。
国有地の払い下げ・水路承認工事などで、手続の時間がかかります。
敷地も開発申請が前提になるので、全体スケジュールは大丈夫でしょうか？

②建蔽率合算の検討
敷地が水路で分割されている場合、建蔽率の分母に出来るのはその合計でしょうか？

これは行政の判断をあたってください。具体的に場所特定して尋ねたほうが賢明です。
正反する事例がありましたが、道路に接するのが片側だけであれば、合算ＯＫ。
両方とも接していれば、それぞれに限定で合算ＮＧ。将来分筆での土地利用の可能性あり。
というのが、合理的な判断のようです。

③禁止区域の土地利用の検討
敷地を単独で利用するには、フェンスで区切らないとなりません。
門扉を設置して、従業員専用駐車場で利用できたらラッキーなぐらいです。
奥の袋地が、「・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・」
ならどうでしょうか？
もちろん事前相談による所轄署の意見が最優先です。
私見ですが、飲食店や古物商以外にも託児サービス等のテナントがお勧めです。

●以上の三つですが、おまけの一つ。おせっかいですが。

④工場跡や店舗跡など古い宅地跡で場合は、現地では見えない部分に注意。
旧変電トランスのＰＣＢオイル敷地内保存があったり、埋設重油タンクがあったりします。

重金属による土壌汚染や、残存建屋には石綿施工等の調査も該当する可能性があります。
登記所での公図との照合。敷地内の排水設備と思ったヒューム管が、国有財産だったりします。
払い下げが出来てなければ、これから始めなければいけません。

どれか心当りのあるオーナー様！「・・・」を聞いてみたいオーナー様！お待ちしております。

2006年06月19日

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