正しいのは、「①」です。

1.建築基準法では正解です。
しかし風営法では「住居集合地域」は不許可とされ、各都道府県条例・規則で定義を定めています。
都市計画法の用地地域を準用して範囲を指定していますが、全般に準住居・第2種住居まで不許可。
全国統一でないので混乱しますが、例えば愛知県は準住居はＯＫです。
大阪・京都など1種住居・2種住居・準住居でも指定する道路からおおむね２５ｍの区域のうち指定する地域や、指定する鉄道線駅の出入口周囲おおむね５０ｍ以内はOKです。こうした道路からの一定範囲の緩和は全国の半数ぐらいで明記されてます。

2.建築物の敷地が2以上の地域にまたがる場合の用途制限は、その過半の地域の制限により決まる。（建築基準法91条）とありまして、確認申請をして建築は可能なのですが、営業許可の申請は不可能です。
風営法には、上記①のような緩和部分はあっても、線引き至上主義で、区域は明快です。
敷地内・建物内もそのとおりに、フェンスで区画となります。

3.建築した当時は合法であったものは、新法では適合しなくても、「違反建築物」とは言わず、「既存不適格建築物」といいます。
もとから違反建築物であったものは、そうした既得権はありませんので、検査済み書など大切な証拠書類となります。
そのまま使っている分にはそのままなのですが、増改築する場合は、既存も含め新法に適合させなければいけません。

大きな障害は、最近の構造審査が新耐震でより厳しくなっていますので、思わぬ時間と費用がかかることです。
それなら壊して新築にしてしまえというのも不可能です。
取り壊してその存在が無くなってしまった時点で、全て新法に適合しなければならず、用途から確認申請上の新築は不可能。
風営許可も廃業・新規不可となってしまいます。

増改築であれば、建築基準法上は各階床面積の三割り増しまで可能ですが、風営では原則不可ですので、真っ先に所轄担当者に御相談ください。現実に即した対応を指導いただける場合もあります。
他府県事例や独自の判断は禁物です。

お心当りのあるオーナー様、ＴＡＭＲＡを呼んで、半年先・一年先へどうか十分な時間をとって、計画をすすめましょう。