No.114　風営法とエコ設計　その２ (風営法講座　久米営業本部長の風営法必須のノウハウ)

問題

数年前に新築したパチンコ店の２階フロアが、空いてしまいました。
従業員寮だったのですが、今では店長しか使っていません。
以下の中で、あなたの選択はどれですか？

Ａ：託児所やカラオケ飲食など、異業種への賃貸
　　スペースにする。

Ｂ：１階のパチンコが手狭なので、２階も客席に拡
　　張する。

Ｃ：自社グループの本部事務所にする。

Ｄ：別棟の駐車場棟から往来する駐車場にする。

Ｅ：建て替えるまでそのまま。

回答

２階を従業員寮として設計した場合は、最後のＥの選択しかできません。
他に転用しようとしても、構造計算が強度不足となりますので、
用途変更の確認申請はできません。
新築の時点ではそれで良かれと思った、私たちの「気づき」不足でした。

将来の用途に特に指示がなければ、注文されたとおりに無駄のない設計を
するのが技術者の使命感です。
ところが、出来てしまってから流行や景気によって、転用できないかとなるわけで、
敷地に余裕が無ければ、それ向けに増築することもできず、
そのまま使いながら、なんとかしたいというのが人情。

建物の構造計算に用いる積載荷重は、部屋の用途で倍以上違います。
従業員寮は住居扱いで１８０ｋｇ相当ですが、
事務所や売り場・客席は２９０～３５０。倉庫は３９０、駐車場なら５４０。
建築基準法は、地震で揺れてもいきなり倒壊せず、人命の保護ができるよう定められています。
ですから、不適切な転用では、積み木崩しのように平常時はそのままで保っても、
災害時の横揺れにはひとたまりもありません。

２０年～３０年の建物運用が必須となれば、
空調や電気は、いくらでも増設できるのですが、
構造の補強は、無駄や無理ばかり。
横へ広げるにも邪魔な柱が、島割りの頭痛の種。
ニーズに応じて買い替えればいい車や住まいと違って、
お店はその土地こにマーケットがついた、事業用の資産。

ですから、無駄のない設計＝足し算の設計　ではなく、
解体建て替えか増築・転用、当然頑丈なほど躯体コストは必要ですので、
オーナー様の許せる投資バランスの選択＝個々のエコ設計　と思います。
時間もコストと見れば、近年の法改正で、申請期間が３倍増し。
既存用途変更なら早めに済む場合が多いです。

2008年07月01日

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