第204号 「キャッシュフローと資産形成」
|
私、経営者を３０才から２９年間（も）やって来て、今年６０才になります その間バブルがあり、（例にもれず）勢いで浮かれ自社ビルを作ったりで、大きな負債を抱え、今も当時の負債に苦しんでいます・・・ 自社ビルは建築して１７年 ・・・未だに（最近の地価上昇で少しは実態に近づきましたが）返済はまだバブル（泡）部分です・・・完済するまで引退出来ません（多分７０才！） 当初、支払う家賃が勿体無いと思って作った自社ビルは、（狭くて）使い物にならず、賃貸ビルにせざるを得ませんでした 結果的に、僅かだが“安定収入”を生み出す事になります（・・・マダ１０年も先の話ですが・・・） ２９年間の経営者人生を振り返って思うのは・・・ ・・・本業のキャッシュフローで利益を生み出すのは、容易な事では無いという事です（私だけかもしれませんが・・・？） 理由は述べるまでも無いと思いますが １つは、企業拡大への投資 少々の利益は、社員の採用・最新機器の購入等、会社の拡大への投資に消えて行きます ２つめは、税制の仕組み 日本の所得税は高過ぎます 国税・市県民税・消費税・固定資産税等モロモロで、６０％前後無くなります 減価償却費の年数が長いので、数字とキャッシュフローに差が生じ、よほど“際どい節税”でもしなければ、 所得でキャッシュフローを残して行く事は至難の業です 前置きが長くなりましたが・・・ 今回の提案です モット“資産形成”に、重きを置く経営をして行きましょう 決算好調で、銀行から長期の借入金をし易い時に“賃貸ビル”・“賃貸マンション”を作りましょう！！ 入居に不安があれば、１０年・３０年の家賃保証するテナント会社も有ります 長く経営者やっている人には解かりますが ２０年って意外に短い年数です 本業で毎日、儲かるの・儲からないの・あっちへ店を作ろう・こっちの店を直そうと、毎日が夢中のうちに直ぐ１０年～２０年経ちます 店舗の敷地の一部か、商品価値のある商業地域（容積率４００％以上）を探し、コツコツと賃貸ビルを作り続けましょう ２０年満期の定期預金です！ 仮に、商業地域を５０坪・１３０万円／坪で購入すると 土地代は ５０坪×１３０万円／坪＝ ６５００万円 建築工事費は 工事費を坪６５万円と想定して ５０坪×４００％×７０万円／坪＝１億４０００万円 賃貸収入は、有効部分を８０％・賃料は７千円／坪として ５０坪×４００％×０．８×０．７万円＝ １１２万円／月 （名古屋のワンルームマンションの家賃は概ね０．７万円／坪） 従ってまとめると 投下資本 ２億５００万円 賃貸収入 １３４４万円／年 計単純利回り １３４４／２０５００＝６％ 金利が３％とすると、全額借り入れでも、賃貸収入で銀行返済が可能な数字です ２０年後の完済時には毎年１３００万円を生み出す孝行息子になる事を期待しての子育てです ・・・・以下ＰＲ･・・・・・・・・・・・・・・・ 興味のある方はご連絡下さい 地価の安い名古屋で、資産形成用賃貸ビル作りをお手伝いします |
